Finans
Spekülatif Ofis Geliştirmesi (Speculative Office Development)
İngilizce: speculative office development
Türkçe Tanım
Önceden bağıtlanmış kiracı bulunmadan, tamamlanma sonrasında piyasadan talep çekeceği varsayımıyla yürütülen ofis geliştirmesidir; boşluk riski ve ilk kiralama hızının tamamı geliştiricide kalır. Ön kiralamalı geliştirmeden ayrılan yanı, gelirin inşaat kararı anında henüz sözleşmeye bağlanmamış olmasıdır. Kredi verenler bu profili, faize dönüşümü belirli bir doluluk eşiğine bağlayan, o eşiğe kadar özkaynağın önde tutulmasını dayatan ve kira teşviklerini (rent-free dönemler) nakit akış modelinde ayrıca fiyatlayan bir yapıyla finanse eder; bölgesel arz fazlası bu yapının en zayıf noktasıdır.
English Definition
An office development pursued without a pre-committed tenant, on the assumption that it will draw demand from the market after completion, leaving vacancy risk and lease-up pace entirely with the developer. It differs from a pre-let development in that revenue is not yet contracted at the moment of the construction decision. Lenders finance this profile through a structure that ties conversion-to-term to an occupancy threshold, keeps equity in a first-loss position until that threshold, and separately prices leasing incentives such as rent-free periods in the cash-flow model; a regional supply glut is this structure's weakest point.